Allt du behöver veta om byggfinansiering

För många människor är ett fastighetsköp den största utgiften i livet. Därför är det extra viktigt att planera sin fastighetsfinansiering väl. Ta reda på allt du behöver veta här!

För att köpa eller bygga ett hus behöver du fastighetsfinansiering. Det kallas byggfinansiering även om det inte är fråga om ett byggprojekt. Alla köpare som inte har hela priset på huset eller lägenheten klart i sin helhet behöver ett bygglån.

Banker, liksom försäkringsbolag och privata institutioner, tillhandahåller byggfinansiering. Detta består av det belopp du behöver för att köpa ett hus. Följande tumregel gäller:

Belopp för byggfinansiering = köpeskilling + extra inköpskostnader – eget kapital

Ju mer eget kapital du har, desto lägre blir byggnadskreditivet. Detta betalar sig i form av lägre räntor och bättre erbjudanden om fast ränta, eftersom banken har mindre risk här. Det är också möjligt att köpa ett hus eller en lägenhet med lite eller inget eget kapital. Det är dock lämpligt att själv kunna stå för mellan 10 och 20 procent av köp- och tilläggskostnaderna för köpet.

Med hjälp av den månatliga finansieringsraten betalar du sedan tillbaka fastighetsfinansieringen under ett visst antal år. Ofta handlar det om 20 till 30 år. Varje månad betalar du amorteringen, det vill säga återbetalningen av de pengar du lånat av banken, samt räntan. Räntan är en slags låneavgift. Beloppet beror på den aktuella räntemarknaden.

Innan du köper en fastighet bör du bestämma vilken typ av byggfinansiering som är rätt för dig. Annuitetslån är mycket vanliga i Tyskland. Du betalar en fast amorteringstakt varje månad så att den återstående skulden minskar varje månad. Räntebetalningen baseras på det utestående lånebeloppet och minskar därför varje månad. Förhållandet mellan amortering och ränta ändras, men den månatliga amorteringen förblir densamma.

Det här är ytterligare alternativ för byggfinansiering:

• Lån med full återbetalning: Detta annuitetslån återbetalas i sin helhet under räntebindningstiden. Det ger dig maximal förutsägbarhet, men du får räkna med något högre kostnader totalt sett.
• Bolåne- och sparavtal: Bolåne- och sparavtal tecknas vanligtvis i unga år. Det är en kombination av ett spar- och låneavtal där räntan redan är fast när avtalet ingås. Du kan dock behöva vänta länge på ett tilldelningsdatum.
• Riesterlån: För denna variant finns attraktiva subventioner och bidrag samt möjlighet till snabb amortering. Sammantaget finns det ganska få leverantörer.
• Terminslån: Denna tilläggsfinansiering kan du ta upp upp till 5 år före utgången av räntebindningstiden för det gamla lånet för att säkra en bra ränta i framtiden. Du måste redan nu göra ett åtagande.

Tips 1: Vid jämförelse av bolåneräntor är den effektiva räntan särskilt viktig. Den inkluderar alla lånekostnader och är därför en tillförlitlig beräkningsgrund.

Tips 2: Du bör också avtala om särskilda amorteringar i ditt bolåneavtal. Om du får en bonus eller ett arv kan du nämligen betala av bostadslånet snabbare. Detta gynnar inte bankerna, och därför avtalar de ofta om en straffavgift för förtida återbetalning. Med en särskild återbetalning kan du skapa lite mer spelrum här.

För ditt lån är räntan särskilt viktig när det gäller att planera din amortering. Med en lång räntebindningstid på över 15 år vet du till exempel att du kommer att betala samma belopp varje månad. Särskilt i tider när räntorna stiger igen är det klokt att skydda sig här.

En lång räntebindningstid är meningsfull när marknadsräntorna är gynnsamma. Du bör också vara medveten om att räntan kan förhandlas fram i banken. Om du har mycket eget kapital, en oklanderlig kreditvärdighet och ett tillräckligt stort hushållsnetto kan du förhandla om lägre räntor.

Om räntan är hög är det värt att överväga en kortare räntebindning. Efter 5 eller 10 år förhandlar du med banken igen om villkoren för en uppföljande finansiering. Med lite tur sjunker räntorna igen och du får ett bättre erbjudande för nästa bolån.

Vanligtvis är bolåneräntorna bundna och ändras inte under räntebindningstiden. Men det går också att ha en flexibel ränta. Denna baseras på marknadsförhållandena och gör att du kan spara på lång sikt. Du bör dock beräkna detta noggrant och söka professionell rådgivning om byggräntor.

I Tyskland subventioneras byggfinansieringen framför allt av den statligt ägda KfW-banken. Detta stödjer köpare med byggräntor och återbetalningsbetalningar. Ett förmånligt KfW-lån är också ofta ett alternativ för moderniserings- och energibesparingsåtgärder.

Den största fördelen med denna subvention är de låga byggnadsräntorna. I vissa fall finns det också återbetalningssubventioner, särskilt för energieffektiva byggnader. Så länge fastigheten uppfyller vissa krav och du inte börjar bygga innan lånet är tillgängligt, är du en bra kandidat. Observera dock att räntebindningstiden oftast bara är 10 år. Efter det måste du ta ett fastighetslån till normala marknadsvillkor. Särskilda återbetalningar är vanligtvis uteslutna här.

Förderkompass-sidan ger dig också en översikt över räntefria och lågräntelån till fastigheter och bidrag från delstaterna. Federal Office of Economics and Export Control erbjuder också låga räntor och attraktiva subventionsmoduler. Observera dock respektive subventionsvillkor, de ibland långa behandlingstiderna och de tillämpliga inkomstgränserna.

För att kunna slutföra fastighetsfinansieringen efter omfattande efterforskningar behöver du olika dokument. Dessa inkluderar följande dokument:

• Lönebesked för de senaste 3 månaderna
• Taxeringsbesked för inkomstskatt för de senaste åren (vinstdeklaration för egenföretagare)
• Blankett för självdeklaration från banken
• Bevis på eget kapital
• Kopia av identitetskort
• Bevis på befintliga skulder
• Köpekontrakt eller kontraktsutkast
• Fastighetsregisterutdrag för det hus som ska köpas
• Byggnadsritningar och planritningar
• Beräkning av bostadsyta och användbar yta
• Situationsplan och lantmäterikarta
• Foton av fastigheten
• Bevis på byggnadsförsäkring
• Avstyckningsförklaring för ägarlägenhetsfastigheter
• Kalkyler för byggnation och byggkostnader för nyproduktion

Boka sedan ett möte med den bank som har gett dig det bästa erbjudandet om byggfinansiering och räntor. Kom ihåg att det står dig fritt att förhandla om låneavtalet. Se också till att låneavtalet tydligt anger bland annat amorteringar, särskilda amorteringar och fast ränta.

Du bör ha en komplett finansieringsplan innan du skriver under avtalet. Den innehåller uppgifter om det belopp som ska betalas ut och som ska täcka inköpskostnader och kringkostnader. Räkna med 15 till 20 procent av köpeskillingen för kringkostnader när du köper en fastighet. Många köpare täcker detta belopp med sitt eget kapital.

Den totala månadsavgiften och en översikt över förfarandet fram till dess att skulden är avskriven är också viktiga dokument. Banken ska förse dig med det relevanta europeiska informationsbladet för varje lånemodul. Där finns lånevillkoren listade i ett standardiserat format så att de lätt kan jämföras med varandra. Sist men inte minst bör du se till att alla avtal som rör din individuella fastighetsfinansiering ingår i avtalet.

Förresten: Alliance for Affordable Housing engagerar sig för rättvisare fastighetspriser i Tyskland.