Hög risk, låg avkastning
Potential, risker, avkastning – de drivkrafter som styr fastighetsbranschen slår allt hårdare mot befintliga byggnader. Här den uppblåsta kapitalmarknaden, där den politiska agendan. Utveckling av befintliga fastigheter skulle kunna avlasta den ansträngda bostadsmarknaden, potentialen finns där. Men växande risker minskar avkastningen och avskräcker investerare.
Vi behöver 400.000 lägenheter per år. 400.000 bostäder för att övervinna bostadsbristen i Tyskland. Den senaste tiden har 285.000 nya bostäder byggts, varav knappt hälften är en- och tvåfamiljshus. Fastighetsbranschens och stora delar av den politiska arenans högljudda rop „Nybyggt! Nybyggt!“ räcker inte som enda lösning.
Det krävs ytterligare åtgärder för att skapa mer prisvärda bostäder. Att bygga vidare på det befintliga beståndet, särskilt genom renovering, modernisering, ombyggnad, ändrad användning eller påbyggnad av våningar på befintliga byggnader, skulle kunna vara ytterligare alternativ. Men lika spontana som kraven på nybyggnation är kraven „För dyrt! Inte kalkylerbart! För många regler!“ från investerare och fastighetsutvecklare om att bygga i befintliga byggnader.
Och det finns faktiskt mer än tillräckligt med argument mot det. En av de större tyska fastighetsutvecklarna, Project Immobilien, säger på frågan att byggmaterial, tekniska system, energieffektivitet och inredning i nybyggda fastigheter är toppmoderna. Även om företaget har realiserat några befintliga fastigheter under sin historia, fokuserar det främst på nybyggnationer av de skäl som nämns ovan.
För Project är andra argument mot befintliga fastigheter listade byggregler, vilket är anledningen till att det bara är marginellt billigare att bygga i befintliga fastigheter än en nybyggnad. Och slutligen driver de åtgärder som krävs för att förbättra byggnadens skick, avlägsna eventuella föroreningar eller få energirenoveringar att uppfylla gällande standarder upp byggkostnaderna. Denna summa av oförutsägbara faktorer innebär att sådana projekt är svåra att planera.
Fastighetsutvecklare strävar efter ett attraktivt risk/avkastningsförhållande: låga risker i utvecklingen och högsta möjliga avkastning vid försäljning eller uthyrning. Majoriteten av fastighetsutvecklarna är övertygade om att detta endast är möjligt i begränsad utsträckning med befintliga byggnader – om inte omöjligt.
Hyrestak avskräcker investerare
Faktum är att byggkostnaderna fortsätter att stiga. Kostnadsdrivande faktorer är allt strängare regler och kapacitetsutnyttjandet inom byggbranschen. „Men den som tror att det är mycket billigare att omvandla gamla kontorsfastigheter till lägenheter än att bygga nytt har fel“, säger Henning Hausmann, firmatecknare och investeringschef på Bauwert AG. „Renoveringar och fullständiga ombyggnader är särskilt dyra. Innan man köper en befintlig byggnad är det alltid nödvändigt att göra en noggrann „due diligence“ för att skydda sig mot obehagliga överraskningar.“
Bauwert AG har – som många andra – åtminstone tillfälligt övergett utvecklingen av befintliga fastigheter. Företaget är verksamt i Berlin, där ett annat hinder har dykt upp: hyrestaket. „För att bygga i befintliga fastigheter för att motverka bostadsbristen måste det också vara ekonomiskt. Detta är fallet när investerare kan agera fritt och samtidigt ta hänsyn till socialt acceptabla lösningar“, säger Hausmann. „Hyresbegränsningen gör dock att ombyggnationer av bostäder inte kan ge tillräcklig avkastning, vilket gör att investeringarna uteblir“, sammanfattar Hausmann fastighetsbranschens syn.
Tidigare har Bauwert skapat lönsamma bostäder genom att omvandla befintliga byggnader. Ett framstående exempel är den tidigare kontorsbyggnaden „Thyssen Trade Centre“ i Düsseldorf, nu känd som „Living Circle“. Den byggdes en gång för den enda användaren Thyssen, men kunde inte hyras ut som kontorsbyggnad igen efter att Thyssen flyttat ut. Motargumentet var byggnadens cirkulära planlösning. Det var just detta som gjorde den intressant för Bauwert. Hausmann: „Vi såg en möjlighet att skapa ett ovanligt och attraktivt bostadsområde. Ekonomiskt sett kunde en så arkitektoniskt sofistikerad byggnad inte längre förverkligas som ett nybygge.“
Ansträngningarna gav resultat: projektet belönades med German Building Award i kategorin „Ombyggnad för bostadsändamål“ 2018. Förutom hyrestaket gör även den nuvarande räntepolitiken på kapitalmarknaden livet svårt för fastighetsutvecklare. Detta gör det mycket svårare att generera avkastning och sätta priser på befintliga fastigheter.
Du kan läsa hela texten i B1/2020 „Omvandling i vinstsyfte“.