Byggpriserna stiger långsammare, men det finns fortfarande färre nybyggnationer

Byggpriserna i Tyskland stiger långsammare jämfört med våren 2022. Förra året var de skyhöga kostnaderna i början av det ryska kriget mot Ukraina grundläggande. Dessutom har många råvaror och energipriser blivit mycket dyrare. Men hur ser situationen ut idag och vad är orsaken till det? Vad innebär detta för den redan ansträngda bostadsmarknaden i Tyskland? Är byggprojekt fortfarande lönsamma för investerare och projektutvecklare?

Alla har rätt till en lämplig bostad. Den mänskliga rätten till bostad är en del av rätten till en skälig levnadsstandard, vilket framgår av artikel 11 i den internationella konventionen om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter (FN:s sociala konvention). I Tysklands storstäder är det dock mycket ont om bostäder och de är mycket dyra, vilket innebär att rätten till en lämplig bostad ofta är omöjlig att uppfylla. Koalitionen mellan SPD, De Gröna och FDP hade satt upp målet att bygga 400.000 nya lägenheter i Tyskland varje år. Detta anses för närvarande vara mycket osannolikt. Den 29 juni i år hade Wirtschaftswoche rubriken att „antalet nya bostäder per år har sjunkit långt under genomsnittet sedan 1950“.

„Bostadsbyggandet i Tyskland minskar trots de mål som den federala regeringen har satt upp“, fortsatte tidningen. Enligt Federal Statistical Office har 405.000 nya enheter färdigställts varje år sedan byggstatistiken började föras 1950. Under 2022 låg antalet nya bostäder cirka 27 procent under genomsnittet på 295.300. Den högsta nivån av nybyggnation hittills var 1973 med 714.200 lägenheter; efter den tyska återföreningen var 1995 rekordåret med cirka 602.800 enheter i Tyskland som helhet.

Minst antal lägenheter färdigställdes under den globala finansmarknadskrisen 2009: Under det recessionsåret färdigställdes endast 159.000 lägenheter. Sedan dess har bostadsbyggandet stigit stadigt till 306.400 färdigställda lägenheter 2020, eftersom många investerare och projektutvecklare har förlitat sig på den blomstrande fastighetsmarknaden. Dessutom har människor kunnat uppfylla sin dröm om att äga sitt eget hem tack vare låga räntor.

På grund av Europeiska centralbankens räntevändning och de stigande byggkostnaderna har bostadsbyggandet i Tyskland nu sjunkit. Denna situation har också förvärrats av nedgången i bygglov. Förbundet för den tyska byggindustrin räknar med att högst 250.000 lägenheter kommer att färdigställas i år. Och branschorganisationen ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) antar att det kommer att saknas cirka 700.000 lägenheter fram till 2025.

I takt med att samhället har förändrats och välståndet har ökat under de senaste trettio åren har även människors krav ökat. I slutet av 2021 hade en person i genomsnitt 47,7 kvadratmeter bostadsyta och 2,3 vardagsrum. År 1991 var det bara 34,9 kvadratmeter och 1,8 vardagsrum. Detta motsvarar en ökning av den genomsnittliga bostadsytan per capita med cirka 37 procent på 30 år. Under samma tid har den genomsnittliga storleken på en bostad ökat från 82,1 kvadratmeter till 92,1 kvadratmeter.

Den som vill bygga eller renovera måste fortsätta att förbereda sig för stigande kostnader. Priserna stiger nu något långsammare än under föregående år, men basdata för 2022 baserades på volatila kristider. I år har t.ex. kostnaderna för tak- och markarbeten samt värmesystem stigit betydligt. Tak- och tätskiktsarbeten ökade med 10,8 procent och markarbeten med 9,4 procent. Priserna för ytskiktsarbeten steg med 11,7% medan priserna för värme- och vattenburna värmesystem ökade med 14,9%. Kostnaden för nya konventionellt byggda bostadshus steg med 8,8 procent i maj 2023 jämfört med samma månad föregående år.

Stomarbeten på bostadshus kostade 5,4 procent mer i maj 2023 än ett år tidigare. Betongarbeten ökade i pris med 2,8 procent. Priserna på murningsarbeten steg med 7,4 procent. Nybyggnadspriserna för kontorsbyggnader steg också i maj 2023, med 9 procent jämfört med samma månad förra året. För kommersiella byggnader var ökningen 8 procent och för vägbyggen 10,5 procent. Underhållsarbete på bostadshus kostade 11,7 procent mer än i maj 2022. Alla siffror avser byggnadsarbete på byggnader inklusive moms. Det fanns dock även tjänster som blev billigare: Snickeri- och timmerbyggnadsarbeten är 2,7 procent billigare än föregående år.

Avbrutna byggprojekt på grund av ökade material- och räntekostnader har också påverkat situationen negativt. Det är inte bara materialkostnaderna som är den främsta drivkraften här, utan även ersättningen till personalen. Bristen på kvalificerad arbetskraft påverkar också byggbranschen och driver på kostnadsökningarna. I samband med de växande utgifterna minskar bostadsbyggandet i Tyskland återigen: endast cirka 245.000 nya bostäder förväntas färdigställas i år och endast 210.000 år 2024.

Leibniz Institute for Economic Research vid universitetet i München (Ifo) antar att endast cirka 200.000 bostäder kommer att byggas 2025. Den tyska regeringens mål om att bygga 400.000 bostäder per år skulle därmed missas med 50 procent. De främsta orsakerna till detta är de ökade finansierings- och byggkostnaderna. Förbundsregeringen har därför drastiskt minskat subventionerna för nybyggnation och återigen skärpt kraven för nybyggnation i början av 2023, med EH55-standarden som grund. Det primära energibehovet spelar nu den avgörande rollen, vilket har minskat från 75 procent till 55 procent för referensbyggnaden.

Degrowth-rörelsen är ett radikalt svar på resursbristen, som också drabbar byggbranschen hårt: konceptet ifrågasätter vårt moderna konsumentbeteende, även när det gäller arkitektur.