När Thomas de Maizière i oktober 2011 meddelade vilka anläggningar som skulle stängas som en del av reformen av Bundeswehr var lättnaden stor i Potsdam. Ministerpresident Matthias Platzeck tackade försvarsministern för att inga kaserner skulle behöva stängas i Brandenburg, och kommunförbundet kommenterade att Brandenburg hade kommit lindrigt undan. Över partigränserna var alla i Potsdam överens om att stängningen av Bundeswehrs baser inte skulle vara en möjlighet för respektive kommun, utan en katastrof. Men varför då? Även i Potsdam, där Bundeswehr representeras av det operativa kommandot, Havellandkasernen och ett distriktskontor för försvarsersättning, råder det trots allt brist på bostadsyta. Varför inte ta tillfället i akt och använda en militär anläggning för civilt bruk?
Omvandling är inte en vinnande fråga för många lokala myndigheter. Först och främst innebär en nedläggning av en anläggning en förlust – förlust av arbetstillfällen, förlust av köpkraft, förlust av regional betydelse. Å andra sidan är en omställning av anläggningarna ett herkulesarbete som ofta tar flera år – utfallet är osäkert och det finns ingen garanti för framgång. Detta gör att exempel på framgångsrik omvandling blir allt viktigare. En modell för en framgångsrik utveckling av ett tidigare militärt område är fortfarande Südstadt i Tübingen. Omedelbart efter återföreningen lämnade den franska krigsmakten Lorettokasernen och staden köpte det 60 hektar stora området, som är dubbelt så stort som Tübingens gamla stad, av den federala regeringen för 60 mark per kvadratmeter. Det låga inköpspriset var en sak, Tübingen-planerarnas vision om en „stad med kvaliteter“ en annan. Möjligheten var därför gynnsam, också för att planeringsbyrån i Tübingen letade efter nya uppgifter efter den framgångsrika ombyggnaden av gamla stan – så omvandlingen av kasernerna kom vid precis rätt tidpunkt.
Under tiden har Tübingen blivit en modell för omvandling som inte förlitar sig på privata investerare, utan på den offentliga sektorns utveckling av mark. Efter förvärvet gjorde Tübingen området redo för planering och sålde de enskilda tomterna till – vad som idag skulle kallas – bygggrupper. Resultatet blev en tät, livlig och blandad stad som andra nybyggda stadsdelar förgäves letade efter. Tübingen finns inte överallt Jürgen Schmitt har också Tübingenmodellen i tankarna när han tänker på omvandling. Men han inser också att det inte går att borra tjocka plankor överallt, som i universitetsstaden med 80.000 invånare. „För en liten stad med bara några få anställda på planeringsavdelningen skulle det vara ett för stort jobb.“ Schmitt arbetar på kontoret „NH ProjektStadt“, som på uppdrag av den lilla hessiska staden Babenhausen arbetar med omvandlingen av ett 60 hektar stort kasernområde som det i Tübingen. Till skillnad från i Tübingen har dock invånarna i Babenhausen inte beslutat att köpa området, utan att lägga ut det på anbud, vilket har pågått sedan slutet av november. Nu ska en stor investerare hittas i nära samråd med staden och ägaren.
Huvudaktören i många omvandlingsprojekt är nu Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, eller BImA som det förkortas, som har förvaltat all federalt ägd mark sedan det grundades 2005. Vid försäljning av mark, inklusive de 31 kaserner som säljs som en del av den pågående Bundeswehrreformen, är BImA skyldigt att realisera respektive marknadsvärde. Ändå har den federala fastighetsfonden spelat en konstruktiv roll i Babenhausen, säger Schmitt. BImA har dock också ett intresse av detta. „Utan en lokal myndighet finns det ingen planeringslag och utan planeringslag finns det inga marknadsanpassade försäljningsintäkter.“I Babenhausen ser resultatet av den nära samordningen ut så här: Ett område för hållbara affärer, arbete och boende ska skapas på den tidigare kasernplatsen, som den amerikanska försvarsmakten lämnade 2007. Ramplanen, som NH ProjektStadt tog fram i samarbete med olika kontor, certifierades på Expo Real 2011 i München och av „German Sustainable Building Council“. En anledning för Schmitt att vara nöjd: „Inget annat militärt område har någonsin fått en sådan utmärkelse som en hållbar stadsdel.“
Babenhausen – och inte Tübingen – som modell för framtiden?
Det är också en fråga om pengar. „De flesta kommuner har inte råd att köpa mark som blir tillgänglig eller att inkludera den i kommunala tillfälliga förvärv“, säger Rüdiger Balduhn. Balduhn är en av två anställda på „Conversion Office“ i Kiel, en organisation som inrättats av Schleswig-Holsteins ekonomiministerium för att ge råd till lokala myndigheter om utvecklingen av tidigare militärområden. Schleswig-Holstein är trots allt en av de delstater som drabbats hårdast av den pågående reformen av Bundeswehr, med åtta nedläggningar.För Balduhn finns det därför knappast några alternativ till en gemensam utveckling av anläggningarna med BImA. „Den efterföljande användningen är en ganska komplicerad process“, säger han. „Fastigheterna är ofta belägna i utkanten av städerna, vilket innebär att de måste hantera ett vitt område enligt bygglagstiftningen.“ Ändå har Kiel Conversion Office också krav på politikerna. „BImA bör inte bara inrikta sig på marknadsvärdet“, säger han och hänvisar till ministerordförandekonferensen, som nyligen efterlyste ett federalt konverteringsprogram och återinförandet av så kallade reduktionsvillkor vid försäljning av federala fastigheter. Schleswig-Holstein har redan lanserat ett delstatligt konverteringsprogram: Berörda lokala myndigheter kan ansöka om ytterligare finansiering hos ekonomiministeriet. Konverteringsbyrån stöder också utvecklingsrapporter för lokala myndigheter och genomförbarhetsstudier.
Järnvägen är en svår partner
Omvandlingen av Bundeswehrs anläggningar kommer därför inte att vara ett lätt ämne i framtiden heller. Men att bara se katastrofer i det, som i Brandenburg, och inga möjligheter, är verkligen inte tillräckligt. Särskilt BImA har nu visat att man är medveten om sitt ansvar för stadsutvecklingspolitiken när man säljer militära anläggningar. Detta är en läroprocess som man bara kan önska sig från andra aktörer, som järnvägen eller ägarna till tidigare järnvägsmark, vilket exemplet Leipzig-Plagwitz visar.I Plagwitz, en stadsdel i västra Leipzig som en gång i tiden präglades av industri, kommer mycket att förändras kring järnvägsstationen under de kommande åren. Som en del av utbyggnaden av linjen Leipzig-Probstzella ska även stationen i Plagwitz byggas om. Samtidigt vill järnvägen ge upp platsen för den tidigare godsstationen – en möjlighet för staden att förverkliga det sedan länge planerade „GleisGrünZug“ (spårgrönt tåg) där. „Men järnvägen är en svår partner“, säger Henry Richter från kontoret för stadsutveckling och bostadsfrämjande. Detta gäller även stadens köp av marken – till ett grönt pris och inte till ett kommersiellt pris, som Richter betonar.
Andra städer har haft liknande erfarenheter av järnvägsmark. Vid planeringen av Park am Gleisdreieck i Berlin försökte Vivico, som järnvägsmarken överfördes till, upprepade gånger driva igenom en högre andel bostadsbyggande än vad stadsdelsförvaltningen Friedrichshain-Kreuzberg som planeringsmyndighet gjorde. Med framgång. Trots att andelen byggbar mark i Gleisdreieckpark var mycket mindre i markanvändningsplanen var den tre hektar när stadsutvecklingskontraktet mellan Vivico och delstaten Berlin undertecknades. På grund av den höga byggnadsdensiteten med en GFZ på 2,5 var markpriset på 12 miljoner euro förmodligen det avgörande argumentet för Vivico. Under tiden har ett kooperativ köpt tomten och vill förverkliga kvarteret „Möckernkiez“ där.
I Leipzig är det däremot inte aktuellt att bygga på platsen. För att driva detta vidare förlitar sig de lokala myndigheterna och invånarna på allmänhetens påtryckningar. En „spårfrukost“ har anordnats, en planeringsverkstad har inrättats och medborgarinitiativet för järnvägsstationen i Plagwitz håller invånarna informerade. Syftet med dessa påtryckningar, som också omfattar ett omfattande offentligt deltagande, är ganska enkelt: när den federalt ägda järnvägen säljer omvandlingsområden bör den åtminstone följa de standarder som den federalt ägda BImA nu accepterar.
Denna och andra artiklar finns i Garten + Landschaft 1/2012 – Conversion.