Utveckling av befintliga fastigheter skulle kunna lätta på trycket på den ansträngda bostadsmarknaden. Potentialen finns där. Ökande risker minskar dock avkastningen och avskräcker investerare. RESTAURO talade med Thomas Scherer, VD och medgrundare av „denkmalneu“
RESTAURO: Herr Scherer, hur känner ni igen lönsamma fastigheter?
Thomas Scherer: Den gamla regeln gäller fortfarande: en fastighets läge avgör dess omsättningsbarhet. För oss ligger mervärdet i den kreativitet med vilken vi utvecklar platsen eller fastigheten. Det är inte längre byggfasen eller uthyrningen som genererar mest avkastning, utan den första försäljningen.
Vilka är de klassiska köparna?
Thomas Scherer: För närvarande främst institutionella investerare. Deras avkastningsförväntningar har sjunkit helt och hållet. För tjugo år sedan förväntade de sig fortfarande mellan tio och 14 procent, men idag är de nöjda med tre procent. De är främst intresserade av att byta ut sina pengar mot materiella tillgångar. Marknaden erbjuder för närvarande inte mer än noll procents ränta, och vi måste till och med räkna med negativa räntor. Det flödar för mycket eget kapital genom marknaden, vilket har en stark inverkan på prisutvecklingen.
Hur kan man beräkna byggkostnaderna?
Thomas Scherer: Våra beräkningar baseras på empiriska värden och kostnadsuppskattningar. En detaljerad kalkyl för hela byggnaden är svår att göra. Det som driver upp priset är byggtjänsterna och bristen på hantverkare. Men det finns alltid osäkerhetsfaktorer överallt. Den befintliga fastighetsmarknaden har förändrats helt. Runt år 2000 fanns det inte fler köpare och låga byggkostnader, men nu exploderar byggkostnaderna – och det finns mer än tillräckligt med köpare.“
Läs mer om bevarande och renovering av kulturarv i RESTAURO 4/2020.