Prisvärda bostäder i Tyskland

Med nästan tio sociala bostäder per 1.000 invånare ligger Hamburg i topp i en landsomfattande jämförelse av 26 städer enligt en studie av Bulwiengesa. Men de subventionerade bostäderna blir allt färre i Tyskland och allt färre har råd att bo i storstäderna. Så här har de subventionerade bostäderna förändrats i Tyskland.

År 2002 uppgick antalet sociala bostäder i Tyskland till cirka 2,6 miljoner. År 2018 fanns det bara cirka 1,2 miljoner, dvs. mindre än hälften. Detta fastställdes av GdW Federal Association of German Housing and Property Companies i en utvärdering från 2019.

Med andra ord: mellan 2002 och 2018 förlorade i genomsnitt cirka 230 lägenheter sin status som subventionerade bostäder varje dag. Netto, trots nybyggen. Hyresvärdarna är då inte längre bundna av de statligt fastställda hyrorna, och det är förståeligt att de inte dröjer länge med att höja hyrorna. Summan av kardemumman är att det går utför med Tysklands sociala bostäder. Det är inte direkt berömvärt med tanke på att Tyskland tidigare betraktades som en internationell ledare inom social housing.

För cirka 100 år sedan var Tyskland mitt uppe i novemberrevolutionen. Första världskriget närmade sig sitt slut, tyskarna störtade sin monarki och utropade en republik. Redan under kejsartiden hade man försökt uppmärksamma den dåliga bostadssituationen, vilket ibland ledde till upplopp. Det var dock under Weimarrepubliken som arbetarrörelsens röster hördes för första gången och viljan att skapa prisvärda och beboeliga bostäder för låginkomsttagare växte fram.

Berlin Horseshoe Estate var kanske det mest kända exemplet från den här tiden. I dag finns det med på UNESCO:s världsarvslista och är en arkitektonisk ikon. Bara i dåvarande Stor-Berlin byggdes totalt 17 sådana sociala bostadsområden med hög täthet på 1920-talet, varav alla kanske inte var lika visuellt framträdande som Hufeisensiedlung, men alla hade ett gemensamt mål: att skapa prisvärda bostäder av hög kvalitet.

Efter andra världskrigets slut orsakade städer som låg i ruiner och hemvändande fördrivna personer en skenande bostadsbrist, som i både öst och väst möttes med byggandet av statligt finansierade bostäder. Trenden med allmännyttigt bostadsbyggande upphörde slutligen på 1980-talet, då staten drog sig ur finansieringen och allt fler lokala myndigheter började privatisera sina subventionerade bostäder på grund av brist på medel.

Privatiserade sociala bostäder sedan 80-talet

De nya ägarna var enligt avtal, som vanligtvis löpte på 30 år, skyldiga att tillhandahålla lägenheterna som sociala bostäder för berättigade intressenter och kompenserades ekonomiskt av staten. Efter dessa 30 år upphör det så kallade sociala åtagandet att gälla och ägarna får åter erbjuda lägenheterna på den öppna marknaden. Knappast någon som har bostäder att erbjuda kommer att gå miste om den avkastning som nu kan uppnås där. Den som vill ha råd med en lägenhet i en storstadsregion idag måste ofta antingen tjäna långt över genomsnittet, nöja sig med mycket lite utrymme eller budgetera en ohälsosam andel av sin hushållsinkomst för boendekostnader.

Ändå visar detta hur stor bostadsbristen verkar ha blivit igen: i tyska storstäder dyker idag ibland 50 sökande upp för en massinspektion av en loo i behov av renovering och en av dem får sedan njuta av äran som en plockad sultana.

Sociala bostäder, som har försummats i åratal, kommer inte att åtgärdas snabbt. Detta beror redan på utformningen av bygglovsförfarandena, som regelbundet tar många gånger längre tid än den faktiska byggtiden för en fastighet. Det som påbörjas idag kanske inte blir verklighet på flera år, bland annat på grund av att det saknas personal som kan hantera byggprocesserna i kommunerna. Dessutom måste det först finnas byggbar mark, vilket på många håll såldes i samband med privatiseringen.

Det faktum att Hamburg nu statistiskt sett ligger bra till när det gäller socialt boende är goda nyheter, men det förmedlar inte det faktum att det görs alldeles för lite på detta område. Även om man räknar in de planerade nybyggnationerna i delstaterna kommer det i praktiken att finnas färre sociala bostäder under de kommande åren, och så länge det inte lönar sig för investerare att bygga dem kommer ingenting att förändras av sig självt.

Mer initiativ krävs

Tyskland är sent ute i den här frågan, så det hjälper inte att klaga. Men delstaterna och förbundsstaterna måste nu vidta mycket mer åtgärder än de hittills har gjort. I en kort studie från 2019 kom det Hannover-baserade Pestel Institute fram till att antalet sociala bostäder bör ökas till två miljoner fram till 2030 som ett „minimimål“ för att lätta på trycket på den tyska bostadsmarknaden. För att uppnå detta beräknar institutet att det kommer att krävas mer än sex miljarder euro i finansiering årligen under mer än tio år.

Detta är långt mer än de 2,4 miljarder euro som enligt studien avsattes för subventionerade bostäder i den federala budgeten och delstatsbudgetarna under 2018. Till och med den federala regeringens ekonomiska stöd för subventionerade bostäder, som godkändes 2020 med en volym på en miljard euro fram till 2024, ser mer ut som en droppe i havet.

Det finns förslag för att bekämpa bostadskrisen. Statligt ägda fastigheter, som till exempel parkeringsplatser vid järnvägsstationer, skulle kunna utgöra byggmark för nya bostäder. Byggda på pålar, som en arkitekt från Bad Aiblingen har kommit på, skulle de inte ens behöva konkurrera med de parkerade bilarna om det åtråvärda utrymmet. För att kunna reagera snabbare på efterfrågan skulle det dock också vara nödvändigt att effektivisera byggreglerna och inte belasta utvecklare av sociala bostäder med ytterligare administrativt arbete.

Vi talade med Berlins byggnadssenator Sebastian Scheel i en intervju om sociala bostäder och trycket på utrymme i Berlin i allmänhet.

Och du kan läsa allt om Berlins hyr estak här.