Slut på hyrestak i Berlin

Förra veckan blev det känt att det så kallade hyrestaket i Berlin har förklarats olagligt av den federala författningsdomstolen. Sedan dess har tiotusentals hushåll i Berlin hotats av höga tilläggsbetalningar. Senaten erbjuder nu överbryggningsstöd för hyresgäster.

Nyhetsportalen „Spiegel Online“ beskrev Katrin Lompscher (Die Linke) som „arkitekten bakom Berlins hyrestak“ när hon avgick. Den tidigare byggnadssenatorn i Berlin – som också var känd som „senatorn för byggnadsförebyggande“ – avgick från sin post i augusti 2020. Under flera år hade hon underlåtit att återbetala ersättningar för styrelseuppdrag i statligt ägda företag till statskassan. Konsekvensen blev att hon betalade 7 000 euro och avgick.

Men det kanske viktigaste arvet, om Berlins hyrestak ska beskrivas som ett sådant, utgör för närvarande enorma utmaningar för Berlins politiker och invånare. Den 25 mars 2021 förklarade den federala författningsdomstolens 2:a senat att hyresstoppet stred mot författningen. Enligt Berlin-senatens avdelning för stadsutveckling och bostäder – som nu leds av Sebastian Scheel som Lompschers efterträdare och byggnadssenator – kommer cirka 40 000 hyresgäster i Berlin nu att behöva ekonomiskt stöd till följd av hyresstoppet – och kommer också att få detta i form av ett lån från senaten.

Vad har hänt hittills? I juni 2019 lanserade den dåvarande byggnadssenatorn Katrin Lompscher „Lagen om översyn av lagstadgade bestämmelser om hyresbegränsning (MietenWoG Bln förkortat)“ – känd som Berlins hyrestak eller Mietendeckel förkortat. Lompscher ville använda lagen för att begränsa bostadshyror enligt offentlig rätt under en begränsad period på fem år. Den var avsedd att reglera hyresstopp, hyrestak, hyresnedsättningar och begränsningen av moderniseringsavgiften. Hyrestaket undantog nybyggnationer från och med den 1 januari 2014 och offentligt subventionerade bostäder.

I januari 2020 godkände Berlins representanthus Berlins hyrestak. Det var det första i sitt slag i Tyskland, påverkade nio av tio hyreslägenheter och frös hyrorna för totalt 1,5 miljoner lägenheter.

Som en del av hyresstoppet föreskrev Berlins hyresstopp bland annat att inga nya hyreshöjningar fick göras som översteg hyran på stoppdatumet den 18 juni 2019. När lagen antogs upphävdes också hyreshöjningar till följd av en graderad eller indexreglerad hyra, även om hyreshöjningar till följd av inflation tilläts. Baserat på medelvärdena i 2013 års hyresindex fastställde lagstiftningen också hyrestak i tolv kategorier. Kvadratmeterpriserna varierade från 3,92 euro (t.ex. för lägenheter utan värme och badrum) till 9,80 euro (för lägenheter som var klara för inflyttning mellan 2003 och 2013). Genom instrumentet „hyressänkning“ sänktes även hyror som översteg de angivna övre gränserna. Hyreshöjningar i samband med moderniseringsåtgärder var endast möjliga i mycket begränsad omfattning.

Redan från början ifrågasattes det om Berlins hyrestak var grundlagsenligt. 284 förbundsdagsledamöter från CDU och FDP lämnade därför in ett klagomål till den federala författningsdomstolen. Redan tidigare hade två civilrättsliga domstolar i Berlin begärt ett klargörande från högsta instans. Den 15 april 2021 slog den federala författningsdomstolen fast att „lagen om hyresreglering inom bostadssektorn i Berlin (MietenWoG Bln)“ var oförenlig med grundlagen och därför ogiltig.

Det officiella uttalandet från Berlins senatsdepartement för stadsutveckling och bostäder om upphävandet av hyrestaket utfärdades förra tisdagen. Myndigheten informerade om att hushåll vars hyra sänktes till följd av den andra etappen av hyrestaket i november 2020 måste förvänta sig hyreskrav. Sebastian Scheels administration antar för närvarande att cirka 40 000 personer nu kommer att behöva ekonomiskt stöd. Senaten själv erbjuder därför överbryggningshjälp i form av det räntefria lånet „Sicher-Wohnen-Hilfe“ från Investitionsbank Berlin (IBB). Hushåll vars inkomst uppgår till upp till 280 procent av den federala inkomstgränsen (för närvarande 12 000 euro per år) är berättigade. Det innebär att ett hushåll maximalt får tjäna 2.800 euro per månad för att kunna få stödet.

Enligt Scheel ska utbetalningarna ske snabbt och obyråkratiskt. Om hyresgästerna inte heller kan betala tillbaka lånet utan egen förskyllan skulle det kunna omvandlas till ett bidrag. De statligt ägda bostadsbolagen skulle enligt byggnadssenator Scheel avstå från återbetalningskraven.(Du kan hitta alla detaljer om överbryggningsstöd här på mietendeckel.berlin.de).

Ytterligare konsekvenser för hyresgäster i Berlin

I ett officiellt uttalande välkomnar Berlins hyresgästförening det „säkra bostadsstöd“ som tillhandahålls av senaten. Lånet skulle förhindra uppsägningar. Det återstår dock att klargöra i vilka specifika fall stödpaketet kan omvandlas till en subvention. Enligt Berlins hyresgästförening hotas hyresgästerna inte av omedelbar uppsägning från sina hyresvärdar till följd av hyresstoppet. Hyresgästerna skulle ha följt en tidigare tillämplig lag, enligt webbplatsen. De är dock skyldiga att betala tillbaka mellanskillnaden så snabbt som möjligt och att kontakta sina hyresvärdar direkt i händelse av betalningsflaskhalsar. Enligt hyresgästföreningen gäller dessutom fortfarande samförståndsavtal utan skugghyra, dvs. en hyra som i det finstilta är betydligt högre än den officiella hyran. Hyresgästföreningen i Berlin råder hyresgäster att omedelbart söka råd om alla avtal med skugghyra.

Berlinborna har känt av chocken efter beslutet i över en vecka. Återbetalningarna drabbar Berlins urbana samhälle särskilt hårt i tider av coronavirus. Rädslan för att hyrestaket skulle definieras som grundlagsstridigt hade dock funnits i luften under en tid. Senatsadministrationen rekommenderade därför att de innehållna pengarna skulle läggas åt sidan.

Inrikesminister Horst Seehofer, FDP och paraplyorganisationen Zentraler Immobilien Ausschuss välkomnade å andra sidan den federala författningsdomstolens beslut. Enligt Seehofer är hyrestaket nu historia. När det gäller byggpolitiken skulle lagen ha varit helt fel väg att gå, den skulle ha „skapat osäkerhet på bostadsmarknaden, bromsat investeringarna och inte skapat en enda ny lägenhet“. För Seehofer är byggandet av nya lägenheter fortfarande det bästa sättet att skydda hyresgästerna. Den tyska hyresgästföreningen tolkar å andra sidan domen från Karlsruhe som en väckarklocka för den federala regeringen att vidta aktiva åtgärder mot den explosionsartade hyresutvecklingen i tyska städer.

Tysklands största bostadskoncern, fastighetsbolaget Vonovia, kommer att avstå från återbetalningar på totalt cirka tio miljoner euro. Enligt Vonovias VD Rolf Buch var beslutet från Karlsruhe rätt, men man hade bestämt sig för att inte kräva någon extra hyra. Hyresgästerna ska „inte drabbas av några ekonomiska nackdelar till följd av politiska beslut“. Även Heimstadens bostadsgrupp vill avstå från att kräva tilläggshyra. Deutsche Wohnen, å andra sidan, är inte med på noterna. Enligt en talesperson innebär fastighetsbolagets återbetalningsplaner en extra betalning på 430 euro per hyresgäst, inte per hushåll.

Stämningen i Berlin är fortsatt spänd. I torsdags ägde en demonstration rum i Kreuzberg och Neukölln med över tusen demonstranter som krävde ett landsomfattande hyresstopp. En undersökning beställd av Tagesspiegel visade att 47 procent av berlinarna är positiva till att expropriera fastighetsbolag, vilket är en god nyhet för initiativtagarna till folkomröstningen „Expropriate Deutsche Wohnen and Co. För Vänsterpartiet är hyrestaket allt annat än dött och förblir en nyckelfråga för valkampanjen, rapporterar tag24.de. Enligt Katina Schubert, ordförande för delstatspartiet, planerar partiet att utöva påtryckningar på federal nivå för att möjliggöra en landsomfattande hyresreglering.

Ekonomen och affärsjournalisten Daniel Schönwitz förklarade för oss i vår krönika i början av pandemin att den höga andelen hyresgäster i Tyskland är en socialt explosiv fråga. Läs det själv.